最近，廣州經(jīng)常上熱搜。

自暑假開始，前往廣州的游客量就直線上升，廣州霸榜了全國熱門遷入地榜首。

還有，一條關(guān)于"廣州文旅局回應(yīng)引進(jìn)迪士尼"的話題，沖上了熱搜！

為此，網(wǎng)友還進(jìn)行了選址投票，黃埔和番禺都出現(xiàn)在名單上。

為什么都搶著要迪士尼？
迪士尼不僅能創(chuàng)造利潤、貢獻(xiàn)GDP，解決就業(yè)，還能拉動(dòng)房價(jià)。

回顧上半年廣州樓市，黃埔熄火，番禺成黑馬！

在廣州向東向南的置業(yè)脈絡(luò)里，黃埔和番禺稱得上是一個(gè)經(jīng)典組合。

事實(shí)上，二者能夠肩并肩的原因，也是因?yàn)橛胁簧佟肮餐c(diǎn)”：

①都能地鐵30分鐘到珠江新城；

②都是剛需、中產(chǎn)階層的置業(yè)選擇；

既如此，那么，想在黃埔和番禺買房要怎么選？

沒想到吧，番禺吊打黃埔

人氣正在回歸，消費(fèi)在復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)開始回暖，廣州樓市也一改疲態(tài)，正在回暖。
不過，廣州樓市比較割裂，豪宅越來越貴，總價(jià)越來越高；而剛需盤越做越小，壓低總價(jià)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三個(gè)月來，廣州市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，價(jià)格持續(xù)下跌。其中，個(gè)別樓盤的跌幅更是高達(dá)30-40%。

值得注意的是，黃埔和番禺一直被拿來作比較，但是今年以來，番禺成為了黑馬，其中萬博更是出盡了風(fēng)頭。

同是改善區(qū)，但在熱度上，2020年初，萬博板塊被老黃埔壓的喘不過氣來。
如今幾年過去了，萬博越發(fā)成熟，今年上半年，更是助推番禺區(qū)成為廣州樓市黑馬。
那么，為何要說現(xiàn)在的黃埔被番禺吊打？
我們，可以從以下幾個(gè)方面來說。

1、產(chǎn)業(yè)PK：番禺略勝一籌

產(chǎn)業(yè)是片區(qū)蓬勃發(fā)展的重要引擎，也是決定一個(gè)地方價(jià)值的重要指標(biāo)。

我們先來看黃埔。
黃埔區(qū)作為國家級(jí)開發(fā)區(qū)，黃埔實(shí)力“無得頂”。

去年，黃埔經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居廣州第2，高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)超過2500家，全市第一。

此外，在《2022年中全球獨(dú)角獸榜》中，廣州一共入選19家企業(yè)，黃埔獨(dú)占5家，包括文遠(yuǎn)知行、奧動(dòng)新能源和粵芯半導(dǎo)體等，數(shù)量居廣州各區(qū)第一。

由此可見，黃埔產(chǎn)業(yè)正往研創(chuàng)鏈源頭突破、產(chǎn)業(yè)鏈往高端邁進(jìn)。

航空輪胎大科學(xué)中心

不僅如此，目前黃埔還新增110個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約動(dòng)工，總投資約2212億元，其勢(shì)如破竹之勢(shì)，放眼全市幾乎獨(dú)一檔。

科學(xué)城

再說回番禺，以前大家在可能會(huì)覺得黃埔都是高新科技，而番禺產(chǎn)業(yè)太傳統(tǒng)。

但現(xiàn)在，再看番禺，微軟、小米、虎牙等500強(qiáng)的總部公司已進(jìn)駐，商事登記數(shù)量超過4000家，逐漸成為千億高新產(chǎn)業(yè)聚集的新高地，產(chǎn)業(yè)層次在不斷提升。

在最新的廣州19強(qiáng)獨(dú)角獸榜單中，番禺番禺，一個(gè)區(qū)頂了全市21%的名額，市值占全市入選企業(yè)的67%！

更牛的是，在胡潤發(fā)布的《2022年全球獨(dú)角獸企業(yè)排行榜》，大灣區(qū)排名第一的企業(yè)：希音（Shein），就來自廣州番禺。

更值得一提的是，番禺的產(chǎn)業(yè)有一項(xiàng)做得比黃埔好，那就是產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)主要圍繞南大干線產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新軸和番禺大道文商旅融合發(fā)展軸。
目前，歡聚娛樂、虎牙和程華南總部等多家創(chuàng)新巨頭和高新技術(shù)企業(yè)已匯聚于此。

越來越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)企業(yè)“用腳投票”，正好說明了：黃埔雖好，但如今的番禺更勝一籌。

2、配套PK：番禺商業(yè)勝，教育黃埔優(yōu)

在配套投入上黃埔非常舍得砸錢，尤其是教育和交通兩方面。

教育方面，近年來，黃埔成功引進(jìn)華附系、廣附系、華師系、湖南師大系等優(yōu)質(zhì)教育資源，先后成立了13個(gè)教育集團(tuán)，涵蓋全區(qū)60所學(xué)校。

此外，去年，黃埔12所學(xué)校（校區(qū)）落成開辦，新開學(xué)校數(shù)量位居廣州之首。

交通方面，黃埔有地鐵5/6/13/14/21號(hào)線，未來5號(hào)線東延段、7號(hào)線二期、13號(hào)線二期開通，覆蓋老黃埔、科學(xué)城更多區(qū)域，到達(dá)珠江新城只需30-40分鐘。

商業(yè)配套方面，區(qū)域內(nèi)的老黃埔、科學(xué)城、知識(shí)城等板塊都有出名的購物中心，如美林天地、至泰廣場(chǎng)、綠地繽紛城等。

但商業(yè)布局較為分散，以中小型、大眾化項(xiàng)目為主，缺乏中高端大型商業(yè)綜合體。

不過，早在2020年底，就敲定了“一主二副、一軸三帶、多節(jié)點(diǎn)”的商業(yè)布局。就是這和舊改息息相關(guān)，舊改的難度絕非易事。

而番禺雖然不像黃埔引進(jìn)了那么多公辦名校，但私立學(xué)校的口碑還是不錯(cuò)的。

且去年，番禺教育預(yù)算投入高達(dá)52.8億元，躍居全市第二，這個(gè)預(yù)算，是天河的約1.3倍，超過了越秀和荔灣的投入總和。

商業(yè)方面，番禺即將迎來爆發(fā)。

番禺這些年發(fā)展目標(biāo)一直很清晰——就是“強(qiáng)中心”，打造自己的CBD。
在廣州市最新的重點(diǎn)商圈規(guī)劃中，長隆-萬博也被納入。詳情猛戳（重磅！廣州打造33個(gè)重點(diǎn)商圈！在你家附近嗎？）
目前番禺區(qū)域內(nèi)有萬達(dá)廣場(chǎng)、番禺天河城、四海城等連片組成繁華CBD商圈。

人流跟著商圈走，隨著如此多商業(yè)配套的兌現(xiàn)，萬博-長隆-南站這個(gè)消費(fèi)新地的人氣將繼續(xù)上升。

萬博CBD夜景圖

交通方面，番禺有2號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線、7號(hào)線、18號(hào)線以及22號(hào)線，地鐵密度可以說是外圍區(qū)中最高的。

“世紀(jì)工程”南大干線，也將進(jìn)一步在橫向上打通番禺內(nèi)部交通。

總體而言，黃埔在大型商業(yè)配套上比較欠缺，而番禺相對(duì)于黃埔來說更具發(fā)展?jié)摿Γ恢褂虚L隆-萬博商圈，還有南站商圈。

直說吧，要放棄黃埔選番禺

買黃埔，還是番禺？

黃埔一直是廣州樓市的當(dāng)紅“炸子雞”。

然而，上半年廣州土地市場(chǎng)出現(xiàn)了8宗搖號(hào)地塊，其中有5宗位于番禺區(qū)。黃埔唯一一宗地塊卻因故終止出讓。

從土拍市場(chǎng)來看，上半年番禺力壓一眾中心區(qū)，賣地36.7萬㎡，同比大漲62%。

而前兩年風(fēng)頭很盛的黃埔，今年完全被番禺傾倒式碾壓。

雖然土拍被番禺艷壓了，但黃埔的價(jià)值仍然長線存在：畢竟近天河、有產(chǎn)業(yè)、城市界面體面、交通商業(yè)學(xué)校等配套都不差。

而番禺之所以能在廣州樓市里逆勢(shì)走出獨(dú)立行情，主要在于抓準(zhǔn)了時(shí)機(jī)，趁對(duì)手不注意，非常有誠意地拿出了壓箱底的靚貨。

這不，番禺趁熱打鐵，下半年，番禺?dāng)M供應(yīng)12宗宅地+7宗商地。詳情猛戳（好猛！下半年，番禺又要甩出王炸了，長隆放出壓軸地）

而黃埔的地是這樣的：熱門的科學(xué)城板塊，掏出的都是非核心、比較邊緣的地塊，比如長嶺居、云埔等，這倆板塊因?yàn)榕涮椎亩贪澹罕姇?huì)糾結(jié)。

黃埔地塊大部分在知識(shí)城，不難看出黃埔是想轉(zhuǎn)移重點(diǎn)了，知識(shí)城會(huì)有很大開發(fā)強(qiáng)度。

所以，相比較來看，番禺拿出的地，會(huì)比較讓人心動(dòng)。
從土拍市場(chǎng)來看，黃埔樓市真的被購房者拋棄了嗎？

回顧，廣州上半年樓市，增城依舊是成交最高的區(qū)域，共網(wǎng)簽9683套，成交均價(jià)為17973元/㎡。依次為黃埔區(qū)、番禺區(qū)，位列二、三位。

那么在樓市上，“睡城”和“工業(yè)區(qū)”這兩張牌，哪個(gè)更能打？

在過去一年，廣州樓市起起伏伏，供求倒是對(duì)一個(gè)板塊價(jià)值很好的試金石。

重點(diǎn)板塊之間的較量，可以看到，黃埔的科學(xué)城和知識(shí)城，從18年以來都走出翻倍的行情。

而番禺漲幅最為出色的，則是多條地鐵在手的番禺廣場(chǎng)，漲幅約80%。

不過兩相比較，番禺的樓市更穩(wěn)，受市場(chǎng)行情的影響較小；而黃埔的樓市有著更強(qiáng)的爆發(fā)力，但波動(dòng)也更大。

據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，去年黃埔一手住宅成交均價(jià)為41056元/平，同比上漲約3476元/平，漲幅約9%。

在房價(jià)漲勢(shì)上，其漲幅要高于天河、越秀、荔灣等中心區(qū)域，上升勢(shì)頭很猛。

如果，再把時(shí)間線拉長，可以發(fā)現(xiàn)，黃埔從2018年的成交均價(jià)才17748元/平，到2019年26751元/平，再2020年31668元/平，每年房價(jià)以5000元/平的速度增長，四年漲幅達(dá)131.32%。

不過相比2018年，房價(jià)居首的舊黃埔漲了29%，邊緣板塊如東區(qū)和永和板塊都漲了7成以上；有規(guī)劃和概念加持的科學(xué)城和知識(shí)城更是近乎翻倍。

而番禺近一年來，番禺的一手房房價(jià)漲幅高達(dá)12%，從2021年的37381元/平，上漲到今天的41936元/平，超越了廣州新房均價(jià)，告別剛需門檻。

究其原因，是因?yàn)橛性叫恪ず烷懈雀纳祈?xiàng)目的扎堆入市，也拉高番禺整體均價(jià)。

當(dāng)然，均價(jià)在2-3字頭的新盤也是有的，譬如番禺東部，蓮花灣、亞運(yùn)城那邊，新盤價(jià)格就極其友好。

那么，番禺新房表現(xiàn)如此亮眼，放眼全區(qū)要怎么選？

關(guān)鍵一點(diǎn)是買房緊跟規(guī)劃，聚焦長隆萬博、蓮花灣、國際創(chuàng)新城和廣州南站四個(gè)板塊。

另外，番禺二手漲幅也是屬于穩(wěn)打穩(wěn)扎型。

雖然去年廣州樓市不景氣，但番禺依然以11885宗的數(shù)據(jù)蟬聯(lián)各區(qū)榜首，這也是它連續(xù)五年成為廣州“二手成交之王”，同樣領(lǐng)先11區(qū)。

番禺之所以被稱作睡城，也是因其產(chǎn)品豐富，能夠滿足不同人群需求，性價(jià)比還高，是大部分外地人來廣州打拼，相對(duì)容易上車的區(qū)域了。

黃埔VS番禺，那個(gè)更值得買？

2023年7月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

此次公布的7月1年期LPR和5年期LPR，均與六月持平。

今年6月，LPR時(shí)隔十個(gè)月迎來下調(diào)，1年期和5年期以上LPR均跟隨政策利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

以首套房貸100萬元，貸款30年，等額本息，為例計(jì)算。

如果LPR為4.2%，則每月月供約4890元，利息總額約為76萬。

如果LPR為4.3%，則每月月供為約4948元，利息總額約為78萬。

因此，LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，每月房貸可以少還約58元，總的貸款利息可以省約2萬元。正在還貸的是否能享受到降息，還要看購房借貸時(shí)是否選擇LPR的轉(zhuǎn)換。

據(jù)小編了解，廣州商業(yè)銀行目前首套房貸利率最低至4.2％，二套房最低至4.8％，最快2個(gè)工作日即可放款。

附：廣州各大銀行最新房貸利率情況

對(duì)于剛需、首套房的購房成本再下降，對(duì)上車人士更友好。
那么，想在番禺和黃埔買房，選那個(gè)比較好？

如果是自住的話，建議首選番禺。目前番禺的配套相對(duì)較成熟，人口密度也較高，比較有生活氣息，也有眾多成熟的大型購物商城。自住的話，番禺配套算是已經(jīng)很完善了，生活方便。

如果投資的話，那么可以看看黃埔，尤其是科學(xué)城板塊。黃埔作為經(jīng)濟(jì)區(qū)，有國家的政策扶持，而且自身財(cái)力強(qiáng)，有科創(chuàng)人才和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，區(qū)域價(jià)值還是很看好的。

如果想在番禺買房，能力允許的情況下沿著長隆萬博買就好，畢竟屬于番禺絕對(duì)的中心；而黃埔則是科學(xué)城和老黃埔同時(shí)發(fā)力。

對(duì)于購房者而言，買這兩個(gè)區(qū)沒有絕對(duì)的好壞之分，應(yīng)根據(jù)個(gè)人的需求預(yù)算以及樓盤產(chǎn)品，具體情況具體分析。

如果是你，會(huì)怎么選擇呢，歡迎一起來聊聊~~